「みんなで大家さん」への投資について、「行政処分が出ているのに、なぜ逮捕されないの？」「このまま分配金は戻ってくるのか？」と不安や疑問を感じていませんか？
本記事では、不動産特定共同事業の専門家が、行政処分と刑事事件化の決定的な違いを法的観点から分かりやすく解説し、投資家が「危ない」と感じる背景にある商品の仕組みとリスクを徹底的に掘り下げます。
感情論ではなく、公式情報や契約の事実に基いて、現状を正確に把握するためのステップと、今すぐ取るべき現実的なアクションリストを具体的に提示します。この記事を読めば、不安の正体が理解でき、次に何をすべきか明確になります。
「危ない」と言われる理由は何？行政処分と刑事事件の違い
「みんなで大家さん」の案件が頻繁にニュースやSNSで話題になり、「危ない」という印象が広がっている背景には、行政処分と分配金や償還の遅延・滞留という二つの大きな要因があります。
行政処分が出ても逮捕されないのはなぜ？法的視点から解説
多くの投資家が抱く「行政処分が出た＝違法で逮捕されるべき」という認識は、行政の手続きと刑事の手続きの目的と要件が根本的に異なるため、ズレが生じます。
行政処分は「秩序回復」が目的
行政処分（業務改善命令や業務停止命令）は、不動産特定共同事業法などのルールに違反した登録事業者を監督官庁が指導・是正するための措置です。
- 目的: 投資家保護と市場の秩序回復
- 対象: 広告表示の不備、情報開示の不足、不適切な業務運営などの法令違反
- 要件: 違反事実があれば成立し、「故意」の証明は不要
刑事事件化は「犯罪の立証」が鍵
一方、逮捕や摘発を伴う刑事事件化（詐欺罪など）は、故意の欺罔行為（だます行為）や、出資金の不正な私的流用など、犯罪が成立するための厳格な要件を満たし、捜査機関がそれを厳格な証拠で立証できることが必須です。
- 目的: 犯罪行為に対する刑罰の適用
- 対象: 詐欺、横領、背任などの刑法に触れる犯罪行為
- 要件: 投資家を意図的に誤信させた「故意」や、欺罔行為と出資の因果関係の立証が必要です。
行政の指摘事項は、刑事事件における「故意」や「欺罔」の立証には直結しないことが多いため、「説明の不備＝直ちに詐欺」とはならないのが実情です。これが「みんなで大家さん なぜ捕まらない」と言われる主な理由です。
解約や償還が話題に！商品設計と契約の落とし穴
「危ない」という不安を加速させているのが、分配金や償還、特に途中解約や譲渡の難しさです。
元本保証なしと流動性の低さを理解する
みんなで大家さんは、元本保証がない出資型の金融商品（不動産特定共同事業）です。
- 想定分配は、賃料収入や売却益などの前提条件に依存し、確定利回りではありません。前提が崩れれば、分配は遅延したり、停止したりするリスクがあります。
- 途中解約は原則としてできず、**第三者への譲渡（二次流通）**での換金が案内されることが一般的です。しかし、譲渡には運営会社の承諾や相手を見つける手間、譲渡手数料などがあり、換金性が非常に低いのが大きな落とし穴です。
ニュースで「解約殺到」「返金されない」といった話が出るのは、この換金性の低さと、行政処分による信頼低下が重なり、一斉に換金を求める投資家が殺到したため、手続きが滞留し、混乱が生じた結果です。
みんなで大家さんの「これから」はどうなる？投資家が取るべき行動
行政・民事の対応は進行中ですが、短期での劇的な状況好転や刑事事件化を期待するのではなく、投資家として現時点の事実に基づいて行動することが最も重要です。
今すぐすべき！証拠の保全と情報の整理
不安を解消し、万が一の時に備える第一歩は、手元の情報を整理し、証拠を保全することです。
投資を守るための証拠・記録の残し方
- 重要書類の原本保存: 募集要項、契約書、重要事項説明書はPDF化し、タイムスタンプ付きで保管します。
- 入出金明細の記録: 出資金と分配金の**入出金履歴をすべて記録**し、未払いや遅延の発生日を特定します。
- 運営との連絡履歴: 問い合わせフォームの送信記録、メール、通話記録のメモ（日時・担当者・要旨）を時系列で保存します。
- ウェブ情報の証拠化: 公式サイトの告知、運用レポートなどはスクリーンショットを撮り、取得日を記録します。
これらの記録は、後の個別交渉、集団訴訟、または弁護士への相談時の強力な根拠となります。
分配金未払いや償還遅延時の現実的な選択肢
分配の遅延や償還の滞留が起きた場合、投資家には主に以下の選択肢があります。 対応策 特徴 メリット デメリット 個別交渉 弁護士を立てて個別に返金や譲渡を要求する。 早期解決の可能性、柔軟な条件設定。 費用が高額になりやすい、交渉力が弱いと長期化。 集団訴訟/集団交渉 複数の投資家が共同で訴訟・交渉を行う。 一人あたりの費用が安価、情報共有、交渉力の増大。 時間がかかる（数年単位）、途中で離脱が困難、弁護士の方針に依存。 譲渡の検討 運営会社を通じて第三者に地位を譲る。 契約形態によっては換金が可能。 譲渡先が見つからない、譲渡価格が元本割れの可能性、手数料。
判断のポイント: 費用の目安、所要期間、回収見込みを整理した上で、まずは公的窓口や初回無料相談を行う弁護士に証拠一式を持って相談することから始めるのが現実的です。
まとめ
「みんなで大家さん」への不安は、行政処分と刑事事件化の要件が異なるという法的構造（なぜ捕まらないか）と、解 約・譲渡のしづらさという商品設計上のリスク（なぜ危ないか）に起因しています。